健康中国人讯(通讯员 张灿 )前言 随着房地产市场的火热，近年来房屋多重买卖的现象比较多，乌什县的王某在2012年与阿克苏市的李某签订了房屋买卖合同，约定以30万的价格购买李某在阿克苏市城区的一套房屋，因为该房屋的房产证还没有办下来，双方约定等李某拿上房产证就进行过户，之后李某交付了房屋，王某将房款一次性付清。2013年的一天，马某告诉王某赶快搬出自己的房屋，并拿出了该房屋的房产证，王某对此是一头雾水。原来李某将房屋卖给王某后，过了一年拿上了房产证，但房价比一年前有了明显的上涨，李某感觉卖便宜了，便又以36万元的价格将争议房屋卖给了马某，并办理的过户手续。李某将房屋先后卖给王某和马某的行为就是典型的一房数卖，本案例中争议房屋的所有权最终归属于谁，依据什么规则，就是本文所要分析、探讨的主要内容。
一、一房数卖的法律意义
一房数卖就是多重房屋买卖，标的物是房屋，故为不动产类型的买卖，其涉及的法律关系比较复杂。出卖人将同一套房屋先后出售给两个以上的买受人，即在同一标的物上成立了两个以上的合法债权，出卖人实际只能履行一个合同即将物权变动至某一买受人，而其他买受人的物权主张则无法实现，只能通过其他法律途径来进行救济。例如甲将一套房屋出卖给了乙，之后又分别卖给了丙和丁，则甲为出卖人，乙为先买受人，丙和丁为后买受人，虽然有三个买受人，房屋却只有一套，故最终只有其中一个人可以得到房屋的所有权，甲与乙、丙、丁的行为之和就是民法上的一房数卖。房屋的交易分为两个步骤，第一是双方签订买卖合同、支付价款等相关债权程序，第二是伴随交易产生的不动产所有权转移登记等相关物权程序。由于合同的缔结与房屋所有权的转移在法律程序上存在先后，有一定的时间差，在这段时间可能发生数个法律行为，导致一房数卖的纠纷产生，将房屋买卖的关系趋于复杂化。
二、房屋多重买卖的物权变动模式
我国物权变动模式：不动产物权变动为债权+登记规则。我国物权变动的模式采用的是债权形式主义，即双方达成债权合意签订合同之后，还要进行公示，即动产交付对方或者不动产予以登记，此时物权发生变动，交易的整个过程得以完成。该主义的优势在于其比物权形式主义少了一个物权合意行为，减少一个生效要件意味着交易程序就相对宽松自由;其比债权意思主义多了一个生效要件即进行公示，多了一个公式行为就相对提高了交易结果的安全性。故综合各个学说的优劣，债权形式主义下的物权变动模式最适合我国当前的交易环境，既能保持交易量的稳速增长，又相对能保障交易的安全。
关于一房数卖之类的行为我国物权法第15条进行了规定，可以理解为出卖人将房屋出卖给第一买受人，在订立房屋买卖合同后，又将同一房屋卖给第二、第三等买受人并且分别订立了房屋买卖合同，上述房屋买卖合同在符合合同的成立、生效要件时，各买卖合同均为有效，没有办理房屋所有权登记，不影响房屋买卖合同的效力。在各房屋买卖合同均有效的条件下，其中某一个买受人包括第二、第三买受人依照物权法第9条规定办理房屋所有权转移登记的，房屋所有权从登记时发生变动。
三、争议房屋所有权归属的排序规则
笔者假设一房数卖行为所签订的数个买卖合同绝大多数为有效的，本章节将研究分析买受人都与出卖人签订了有效的合同，都有请求出卖人履行合同义务的权利，但是争议的标的物房屋只有一套，且只有一个买受人可以得到房屋的所有权，故针对房屋所有权的归属如何确定一套有依据、可行性强的排序规则是本文的核心。
最高法在制定《〈物权法〉司法解释(一)草案》中的第二条对房屋的所有权归属进行了专门规定，第一顺位，排除恶意办理转移登记的情形，已经过户者优先取得;第二顺位，依据合同的内容有权占有使用房屋者优先取得;第三顺位，合同先成立且先生效者优先取得。该条规定具有一定的参考性，但是也存在矛盾和不妥之处，例如，将“恶意办理转移登记”作为排除因素与司法实践不相符，如以恶意串通订立合同并转移登记为排除因素将更合理;将“合同成立在先”作为优先因素，则与债权的平等性相矛盾，如果债权都是合法成立并生效的，那么不分生效时间的先后，所有买受人请求物权变动的权利是平等的;故该条规定不能有效处理当前社会中频发的争夺房屋归属的复杂案件。笔者将对当前可能会影响房屋所有权变动的所有因素一一罗列，以合理的逻辑判断和分析做相应的排序。
(一)房屋所有权过户登记的效力
根据我国所采用的物权变动模式，不动产达成债权合意之后，必须进行公示，完成这个生效要件购买者才能取得不动产的所有权。房屋属于不动产，故如要变动其所有权，就必须去房地产管理部门进行登记，完成公示行为。房屋的权属信息以房产登记簿为准，当交易双方签订了合同后，双方还需要去房地产管理部门将房屋转移的事实记载在房产登记簿上，这样社会公众通过查询房产登记簿上的信息，就能清楚的知道房屋的权属状态，这就是房屋转移的公示行为。故只有将房屋所有权从售房者转移至购房者的事实进行登记后，房屋所有权才能变动至购房者名下，此时其他人就丧失了取得房屋的权利。
一房数卖中，如果出卖人与数个买受人订立的合同都是合法有效的，若所有买受人均要求法院判决房屋归自己所有，此时一个买受人举证证明自己已经办理了转移登记并取得房产证，那么他将优先取得该房屋。因为如果该买受人已经办理了房屋所有权转移登记，那么在完成公示的同时房屋所有权已经变动至其名下，而其他买受人仅仅是债权的变动，物权优先于债权，故他有绝对的权利请求法院判决占有房屋的人交出房屋，由自己所拥有。综上，当某个买受人已经过户登记取得房产证了，依据物权对世性的属性，法律保护这个买受人对该房屋的所有权不被侵害，可以对抗其他所有人，那么合同成立时间的先后，是否合法占有了房屋等因素就没有了意义，其他买受人将无法取得该房屋的所有权。
但有两个例外,虽然房屋已经转移登记于某一后买受人名下，但其可能最终无法成为房屋的主人。第一，先买受人合法占有房屋并且做好了备案登记，当其起诉请求出卖人配合自己办理房屋转移登记后，出卖人出于私心或者为了谋取更多的利益，在法院判决之前将房屋过户至给后买受人。因为转移登记行为是在诉讼程序启动后进行的，故出卖人和后买受人明显有违反法律的故意，且造成了双方以外的第三人合法利益遭受损失，故该转移登记行为是可以被撤销的，先买受人仍然可以成为房屋所有权人。第二，后买受人办理了过户手续，但先买受人面向社会公开的占有使用该房屋，则先买受人应当得到该房屋。在这两种情形下，先买受人在后买受人之前签订了合同，并且通过不同的方式进行了一定的公示，将房屋现有的状态向社会公众进行了公布，具有一定的排他性质，只是没有完成登记手续，出卖人与后买受人恶意的以不正当的关系和手段完成了房屋过户登记手续，该行为有违公正，法律应当对其制裁，故法院应判决支持先买受人的诉讼请求。故在登记优先的规则中，办理了过户登记的人不一定就是最终的房屋所有权人。法官办理特殊案件时应当更加严谨仔细，对主观的心理状态、合同履行状态，有利于保障交易环境的安全等方面加以考虑，且要遵循公平公正、诚实信用、公序良俗等基本原则，结合具体案情作出判决，对于那些利用不正当资源的后买受人和相关人员要进行制裁，要保障社会经济秩序的平稳运行。
(二)房屋预告登记的性质与效力
《物权法》第二十二条对房屋预告登记进行了规定，主要是为了保全利害当事人对于某一项不动产的物权请求权，专门将该项权利在相关行政部门进行登记。房屋预告登记的主要意义就是在法律规定时间里保障利害当事人能够顺利完成接下来的房屋所有权转移行为，在这段期间内出卖人再次对该房屋的任何处分行为都应当经过预告登记人的同意方为有效;反之，如果出卖人越过预告登记人，擅自将房屋再次出卖给他人，那么此出卖行为就是无效的。从物权的排他性、对世性来说，谁办理了预告登记，法律就赋予他在规定期间内对抗其他相关人取得物权的权利。办理预告登记，只是保障该登记人将来对该房屋的物权变动的请求权，此时预告登记人还没有取得房屋的所有权，其与过户登记是有本质区别的，完成过户登记之人，因为物权发生变动了，故其已经是房屋所有权人，二者不能混为一谈。房屋的预告登记公示的是登记人将来对物权变动的请求权，其对抗其他人的效力仅为法律规定的期间内，如果该期间经过而登记人没有取得房屋所有权，则登记人自动丧失了对抗其他人的权利;房屋的过户登记公示的是该房屋的所有权已经发生变动的法律事实，办理了房屋过户登记的买受人，在任何时候都有对抗其他人的权利。
在一房数卖中，形成了数个房屋买卖合同，如果所有人均没有完成过户手续，但某个买受人对房屋进行了预告登记，在此种情况中，应当由他优先请求出卖人配合办理过户手续。虽然所有人订立的合同均合法且生效，但预告登记之人的行为，在规定期间内排除了第三人取得房屋的权利。这段期间内，其他人无法依据合同请求出卖人履行义务，完成房屋所有权的过户登记。故在债权平等的条件下，物权优先归属于预告登记之人;在预告期间内，若预告登记人未取得房屋所有权，那么预告期间经过后，预告登记人的排他权利就自动丧失了，此时所有买受人都可以依据债权平等地请求出卖人配合自己完成房屋过户手续。故数个合同均成立且生效时，若不存在已经办理过户手续的人时，却有进行了预告登记之人的情形时，在规定期间内他优先取得办理过户的权利，最终取得房屋的所有权。
(三)预售登记备案的性质与效力
一房数卖中，争议标的物为正在开发的商品房时，既无已经过户的情形，又无人已经预告登记且在有效期间内，但是有人进行了预售登记备案，如果其他影响因素相同或者相差微小，他将优先于其他人得到房屋。
一房数卖，房屋既可以是个人所有的房屋，进行二手交易，也有可能是房地产开发商直接出售的新房，生活中常见的正在开发的商品房预售一般要去相关部门进行登记备案。所谓预售登记备案，主要指通过对商品房的预期销售行为在相关部门进行登记以作备案的一种管理制度，通过这种制度使得公众知晓该房屋已被开发商进行了预售，故在固定区域内能够提醒公众避免遭遇一房数卖的发生，使购房者减少风险，避免因一房数卖造成不利的后果。在该商品房的数个购买者中，排除其他因素，办理了预售登记备案者优先于其他人得到房屋。在此种情况下，该房屋的销售应当是商品房预售，交易双方应当是房地产开发商和承购人。如果是出卖人将自有的房屋进行销售，则不用办理房屋预售登记备案手续，因为法律规定了销售房屋的主体是房地产开发商。完成预售登记备案者，并没有获得绝对的对抗权，房屋不是一定归属于他，还必须考虑房屋是否占有使用、交付房款的比例等相关因素，多角度全方位的评判分析，将房屋归属于履行程度最高的那个购房者。
(四)占有的性质与效力
出卖人未与他人就争议房屋办理任何登记手续，包括过户登记、预告登记和预售登记备案等手续，此时若有某一买受人因债权达成合意而对房屋已经合法占有，那么他将优先得到房屋所有权。涉及房屋买卖的司法解释有过说明，在买卖双方订立合同之后，售房者若将房屋的占有权能转移给购房者，即相当于把房屋交付给购房者，购房者可以合理的使用房屋。在数个合同均有效的情形中，出卖人基于某一合同而把房屋交付给某一买受人占有，因为此行为是合同履行的必要过程，故是合法有权占有。我国法律规定针对同一个标的物，物权行为相比债权行为具有优先性，故先不考虑付款先后与比例，只要在判决之前占有人履行完毕合同中自己应付之义务，那么该占有人就优先于其它人要求出卖人履行合同义务，就算有些买受人在其之前支付了全部房款，合法占有人依然优先享有过户请求权，最终取得房屋的所有权。
另需注意，本节的占有人仅指订立了合法有效合同，依据合同内容形成的有权占有人，不包括无权和恶意占有人。例如，甲在北京有一套房屋，后一直在上海生活，甲曾经的邻居乙发现房屋一直空闲，就私自搬入该房屋居住，几年后，甲将房屋出卖于丙，乙得知后请求甲将房屋卖给自己，甲不同意，此种情况中，乙虽然一直占有使用该房屋，但为无权占有，不受法律的保护，故其没有任何权利对抗基于合法债权的丙，请求得到房屋所有权。
(五)房屋多重买卖中，合同相互之间的效力之分析
通过前文，笔者归纳梳理了房屋等不动产物权归属的影响因素，依次为办理了房屋转移登记手续，房屋预告登记，商品房备案登记，合法有权占有，这可以为纠纷的解决提供方向和作为参考，为法院工作人员办理该类案件提高效率，但并没有穷尽所有可能出现的情况，司法实践中影响房屋物权归属的因素还很多，在一套房无上可能会出现多个影响因素，可能这些因素都没有，故仅仅依靠某一影响因素强行裁判会显得太僵硬，无法做到合理合法，更导致案结事不了;而且这些因素都可能因为别的因素的影响，而丧失优先的权利，最终的裁判应由法官来做出，法律赋予其可在相应幅度内进行自由裁量以达到更好的法律效果，故其应当将所有合同之间的效力进行比较，综合考量影响房屋物权归属的各个因素，选择履行程度最高之人，由他优先得到房屋。
第一，付款的比例。一房数卖中，付款的比例是重要的参考因数，如果数个买卖合同都依法成立并且生效，出卖人没有为一个人在房地产管理部门办理任何登记性质的行为，也没有人合法占有使用房屋，但是在纠纷发生时，甚至法院裁判时，一个买受人已经支付了相应价款而其他买受人尚未支付价款，亦或是一个买受人已经支付了全部房款而其他买受人只支付了部分房款，与其他买受人相比该买受人的履行程度更大，故法院应当支持该买受人取得房屋的所有权，既符合法律的公平正义的属性，又顺应社会之常理。
第二，.先支付房款。先支付房款，出卖人数次买卖行为所订立的合同都合法且生效了，有的买受人先支付了房款，如果其没有恶意抢先的故意，就可以认为其率先履行了自己的义务，其有理由期待出卖人履行对等的合同义务，至少该买受人比之后付款的买受人更有诚意，履行程度也更大，民法尊崇人与人之间的行为应当诚信，故法官自由裁量时可以将先支付房款的事实作为参考的因素。
第三，.网签制度。所谓网签制度，即我国有些城市的房地产管理部门为了有效遏制一房数卖行为的发生，要求在二手房屋交易的过程中将买卖合同进行网上备案，这就是网签制度。出卖人将房屋委托给房屋销售中介公司后，中介公司在房地产交易中心门户网站的办公系统上进行备案，在网上将销售房屋之现状、权属信息和中介公司联系方式等予以对外公布。买受人在交易前可以查询该房屋的权属信息，当出卖人和买受人达成合意签订合同后，中介公司在房地产交易中心的办公系统上将买卖合同进行备案并获得相应的合同编号。此行为表示双方当事人对交易房屋达成合意且对签订的买卖合同予以确认，这是一种通过互联网对外进行公示的行为，出卖人如果要再次出卖该房屋，其他买受人只要在互联网上登录当地房地产交易中心的门户网站就可以查询到该房屋已经签订买卖合同的信息，从而有效避免一房数卖的发生。
第四，债权的平等性与意思自治原则。当出卖人与所有权利请求人就争议房屋都没有去房地产管理部门办理过户登记、预告登记和登记备案等手续，也没有人有权占有使用该房屋，那么房屋能否由合同先成立的买受人优先取得?因为所有买受人之间并不知情，出卖人在不同时间与数人订立合同，债权请求权对于所有人来说是平等的权利，只要合同依法成立并且生效，所有人都可以平等的要求得到房屋，最后成立合同之人的请求权利一样存在。故合同成立且生效时间的先后，不能作为买受人优先取得物权的影响因素，否则就违背了债权的平等性。意思自治原则，在部分该类案件中可以予以考虑。在一房数卖中，如果没有其他顺位因素很好的解决纠纷，可以根据意思自治原则，让出卖人自己选择为其中一个买受人办理过户登记手续。由出卖人决定将房屋交付给一个最有利于自己的人，而向其他人赔偿违约造成的损失，因为房屋买卖合同签订的时间和房屋的价款不同，出卖人向每一个买受人赔偿违约的损失就不同，其可选择配合违约成本最大之人办理过户手续。一般情况，在一房数卖纠纷中，出卖人基本不配合买受人办理房屋移转登记手续，时间拖得很长，采用意思自治的优势在于，出卖人会主动地配合买受人去办理房屋移转登记手续，缩短了变动的时间，减少了人力物力。将意思自治原则应用于解决一房数卖产生的纠纷只是一种学说，其比较灵活，出卖人的主观意识难以约束，在我国司法实践中没有采用，还在摸索过程中。
(六)本文的结论：房屋所有权归属的排序规则
在确定一房数卖纠纷中争议房屋物权归属的问题时，审判人员要对我国当前《物权法》、《合同法》及司法解释的相关规定和司法实践积累的经验形成的规则了熟于胸，找到影响因素逐次排序确定房屋所有权由谁取得。具体顺位依次如下：第一顺位，办理了房屋过户登记手续的买受人;第二顺位，办理了房屋预告登记的买受人;第三顺位，办理了商品房预售登记备案的买受人;第四顺位，合法有权占有使用的买受人优先;最后，如果以上规则都使用了仍不能确定买受人履行合同内容的顺序，那么只能由审判人员依据所有影响因素进行自由裁量，但一定要全面、缜密、准确的做出评判，尽可能的保证合同内容的实现，选择履行能力最大的买受人。
四、未取得房屋所有权的买受人的救济途径
在一房数卖中，可能产生数个合法生效的房屋买卖合同，当事人的构成为一个出卖人和数个买受人，房屋交易中所有购房者之初衷都是付出房款以得到房屋，但是争议的标的物即房屋只有一个，故出卖人只可能给其中一个人办理过户手续，由该买受人获得争议房屋的所有权，而其他买受人所签订的合同将无法履行，他们也无法取得房屋的所有权成为房屋的物权所有人。在这种情况下未取得房屋物所有权的买受人因为合同不能履行其合法的权益必然遭受损害，出卖人明显违约了应当承担违约责任。所以当买受人无法取得房屋所有权导致合法利益遭受损害时，通过什么救济途径采取哪些补救措施可以让其所受损失降到最小，最大限度保障未取得房屋之人的合法权益，是法学理论界和司法实践界都很值得研究探讨的问题，对受损失的买受人也是有极大帮助的。目前司法实践中对于没有得到房屋之人的救济途径，可以归纳为以下几种：解除与出卖人所订立的合同、让出卖人赔偿损失、请求法院撤销出卖人与现在的房屋所有权人的买卖合同和请求法院确认取得房屋所有权之买受人与出卖人所订立合同无效。
五、结语
一房数卖行为逐年增多，相关部门对该类行为引起了高度重视，在司法实践部门看来这是一种常见且复杂的法律行为，整个过程中包括了债权行为和物权行为以及从债权达成合意到物权发生变动，而所有的纠纷都体现在结果上，故物权如何归属的顺位规则显得尤为重要，它将直接导致房屋的所有权由谁取得以及未取得房屋所有权的人的权利如何进行救济。 责任编辑：guanliyuan
|
