从源头规范地方政府土地出让行为

　　规范地方政府土地出让行为

　　西方发达国家政府出让土地已经有相对成熟的经验，我们国家公有制基础上政府出让土地获得收入更是合理合法，市场经济条件下“价高者得”也符合市场要素分配规律，问题的关键是在合理合法的逻辑下如何进行规范。我们认为，规范包括三个层面。首先，要对地方政府什么条件下出让土地、出让多少土地需要有一个制度规范;其次，要对地方政府以何种方式获得土地收入有更加科学的规划;第三，要对地方政府已经形成的土地出让收入科学合理分配。社会上对地方政府土地出让行为的专业的和非专业的非议广泛存在于上述三个层面。我们认为，破解社会非议需要从源头上规范地方政府土地出让行为，让政府的土地资源性收入汇集财政、服务民生。

　　树立土地利用政策的大局观，赋予其相对独立性

　　近年来我国多次尝试利用土地政策调控宏观经济，但是地方政府土地出让行为与“政绩观”和财政运行吃紧状况之间的联系不仅没有削弱，反而有进一步加强的趋势。当前随着我国城市化进程快速推进，城镇建设用地需求大幅增长，合理的用地需求与地方政府的卖地动机交织在一起，地方土地利用规划一改再改、一扩再扩，严重冲击了规划的严肃性。因此从源头规范地方政府土地出让行为至关重要。首先，针对城市化的实际情况，制定市县更为科学、严谨的土地利用规划，明确规划的法律效力，从而增强规划执行的严肃性。其次，赋予并保持土地利用政策的相对独立性，与货币政策和财政政策等宏观调控政策相互配合，但不受其影响。第三，严格供地定额制度，促进土地集约利用。在我国目前单一的“批租制”模式下，如果不在源头严格实施供地定额制度，就很难抑制地方政府“卖地”冲动。建议采取两种供地额度审批制。其一在缩小现有地方建设用地规模的基础上，设置地方政府年度用地定额，以此满足其城镇化用地正常需求量;其二中央集中一部分用地指标，机动分配给有国家级大项目落地的土地配套指标。通过定额与机动相配合的供地模式切实解决粗放用地、闲置浪费土地、过度开发土地等问题，不断提高土地利用效率。

　　尽快完善土地出让收入取得方式改革，逐步由“批租制”走向“年租制”

　　所谓批租制，是指在批租期限内一次性收取土地出让收入的地租模式。我国是在改革开放后从发达国家和地区引入这种地租模式。应当承认，在相当长一段时间内，土地批租为地方发展经济提供了大量资金。但是，当前单一的“批租”模式既没有完全实现对土地市场多样化需求的调节功能，也没有在批租期限内将土地增值收益收归公有，反而在一定程度上扭曲了土地市场价格形成机制。引入“年租制”的好处在于可以引导地方政府土地出让金收取平滑化，扭转地方政府寅吃卯粮式的土地财政模式，实现土地收益的代际均衡，并消除囤地囤房等不良行为。

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