物业税是小产权房进入统一大市场的有效途径
小产权房问题不可能永远搁置，其进入房地产统一大市场只是个时间问题。中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》分析，地方官员积极推进村庄兼并，扩充建设用地资源的做法早已存在，土地开发商低价获得土地后建造房屋，将一部分房屋低价出售给农户，另一部分作为商品房按照市场价出让给市民。同样，农村宅基地在一些地方也事实上进入了建设用地市场，有的地方鼓励城市资本与农户合作建造房屋搞旅游用房开发，典型做法为：农户投入宅基地，城市商人投入资金，房屋工程完毕后城市商人获得一部分房屋一定期限的使用权，这意味着农户的宅基地使用权已经部分流转到城市商人手中。对此，绿皮书认为，“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大，“相关政策应作出调整，以适应现实变化”，而农民的宅基地事实上已进入市场，现行法规应适应形势作出修订。
一项好的政策和法律制度，基本要求是普适性、恒定性、公开性，既能公平地实施于一切群体，也具有相当程度的政策稳定性。因此，解决小产权房问题，需要从法律的源头上加以确认和实施。
在具体的路径选择上，我认为不宜采取补收地价款和罚款模式，因为小产权房的建设主要的违法行为，充其量是没有得到国家批准和整体规划，至于在自己的宅基地和建设用地上建房，多余部分转让给开发商或以相当于“永佃”的方式卖给城里人，从法律上说，称不上多么严重的违法行为。
小产权房问题的解决，一可以采取补交房地产交易环节税收的形式，从交易环节确认其合法性;二是通过物业税形式，与城市国有土地一次性拍卖70年使用权的形式区别开来，通过物业税形式确认业主持有环节的合法性，并形成政府稳定的税收。小产权房合法化正好可以成为物业税探索的突破口。
个人购小产权房未必合算
尽管说了小产权房很多好话，但从个人购房角度，我还是不太主张民众去买小产权房。城中村和城郊的小产权房可以成为租房市场的主力，却不可能也不宜成为买卖房屋市场的主力。原因如下：
一是小产权房的房屋品质、整体规划和配套往往不如周边商品房;二是小产权房不能进入主流交易市场，缺乏银行杠杆，尤其是不能和银行发生有效联系，万一房主急需用钱，当他只有房屋这个资金工具时，小产权房业主只能通过变卖房屋兑现资金，而大产权房业主则可以通过银行抵押等形式、既不改变房屋主人又能迅速获得急需的资金支持。我个人一直主张，哪怕是自住房，也要用投资的理念看待，要始终让不动产随时能够“动”起来，而“动”的最佳前提条件，就是和银行发生直接联系。显然，小产权房不具备这个功能。
从银行杠杆的角度看，在全球化的整体通胀时代，向银行贷款借钱，实际上是银行在帮你发财。现在，商业立项的住房可以有一半的银行杠杆，以此为标准，如果小产权房和周边同品质商品房价格相比，不能便宜50%，事实上是不合算的;如果再考虑到变现能力和急需时不能从银行抵押贷款等因素，个人认为小产权房至少得比周边同档次商品房价格低60%才上算。
土地制度改革就在当下
当下中国土地、房地产和经济基本逻辑是：不论土地性质是名义国有还是名义集体所有，土地交易都只能由政府统一征收统一出让。凭着这一点，各级政府把土地作为最重要的生财工具，不仅赤裸裸与民争利，而且不断给自己脖子上套枷锁：低价从农民手中征地——土地储备和抵押贷款形成巨额地方债——土地廉价甚至倒贴出让用以招商引资，导致产能过剩，然后所有成本转嫁到房地产——房地产价格居高不下，倒逼农民和市民在拆迁征地过程中不断提高要价，如此循环往复。中央和地方也形成不可调和的矛盾冲突——地方无度借债，官员任期有限，只管借钱不管还钱，最后这些钱中央还不起，被迫滥发钞票抵债，导致通货膨胀，变成政府和民间之间的冲突。
若不改革土地制度，危机必积重难返。因此，不论从中央和地方财政内部危机看，还是从公民私有财产权利保障的大趋势看，土地私有、自由交易只是时间问题。土地私有化和自由交易，不仅能够有效提高农民的土地收入份额，而且能够遏制产能过剩，并且还能够引导部分有能力有条件的城市居民回流乡村，改变中华人民共和国成立以来前三十年人口固化不动甚至逆流动(知青下乡)、后三十年人口、财富和文明由乡村向城市单向度流动的现象。 2/2 首页 上一页 1 2 责任编辑：guanliyuan
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